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ag电投:2022年摆在中国房地产经济面前的三个关键挑战和难题是什么?

文章来源:超级管理员 更新时间:2022-07-22 16:07:44

  ag电投:2022年摆在中国房地产经济面前的三个关键挑战和难题是什么?原标题:2022年,摆在中国房地产经济面前的三个关键挑战和难题,是什么?

  这是熊猫贝贝的第884篇原创文章:这篇文章,回归本行,和大家聊一聊中国房地产领域的线日,离中国最隆重,仪式感最强的新春佳节,只剩下了不到1周的时间,但是这一天,中国投资领域的金融市场,经历了历史上的一天:受到欧美股市盘中大跌的负面影响,再叠加节前效应,今天的A股早盘低开后,一路震荡走低,截至收盘,沪指一度创下5个月来新低,而创业板指则创去年5月以来新低。25日A股上涨的股票一共268只,下跌的股票数量为4332只,下跌比为94.17%,创下历史记录。

  1月25日的A股跌惨了,几乎到了全民吃面的地步。中国民众长期以来的主流投资渠道,一个楼市,一个股市,2021年一路走过来,到了2022年开年的这个节点,颇有点心心相惜的味道。深陷调控,金融,监管三管齐下,行业风险持续出清,还有“房住不炒,住有所居”主旋律大环境中的中国楼市,比起一路过来温温吞吞,偶尔挨锤的股市,惨的不是一点半点。这就陷入了一种很尴尬的局面,2022年,面对中国资产领域和金融市场充斥着不确定性的迷雾,中国民众,对于财富保值增值,追求财产性收入的需求,该如何得到满足?股市不用多说了,2021年什么情况大家都知道,再加上2022年开年的暴击,总是能让很多人清醒的,这个不再多说,一个不成熟,还需要国家资本护盘维稳的市场,还不是具备普适性的理性投资好方向。楼市呢?有着根深蒂固农业文明沉淀和传承的中国人,2022年,中国的房地产,楼市,还有房价,还有机会吗?在股市暴击的时候,来讨论这样的话题,其实很应景,人就是这样的,不被现实毒打,不被行情教育,是不会进行反思的,理性地来看,如果中国股市后续还是这个熊样,那么不管是个体也好,资金也好,还是会回到楼市当中来的。财富沉淀在流动性不好的房子上面,总好过每天打开账户绿油油的吧?哪怕房价不涨,甚至微跌,总没有股市那么让人心惊胆战吧?按照这种环境和行情,那么是不是应该求稳求安全,转过头去考虑进入楼市了呢?或许很多人看到这里,肯定自以为接下来的套路就是要唱多楼市,鼓励买房了吧?不是,作为一个敢说真话,尊重事实的房地产人,先劝各位别着急,因为2022年,对于中国的房地产经济,房价,楼市而言,其实风险和挑战,并不比股市要少,要小。2022年,中国的房地产经济能不能反弹,房价楼市是否能够触底反弹,买房投资还值不值得考虑……等等的问题,其实就要看,当前中国房地产经济,能不能解决正在面对的三个挑战和难题,能不能得到顺畅的解决。这篇文章,没有任何鼓吹房价,鼓励买房的意思,而是要和大家,有深度,有态度,客观理性,尊重事实地,好好聊一聊,中国房地产经济,在2022年,所面对的三个挑战和难题。内容硬核,错过不再。以微见著,洞察先机,把握趋势,指导决策。PS:文章略长,内容的阅读需要一定的时间和耐心,并且需要进行思考。内容不求讨好所有读者,写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。每个人的认知层次不同,不做强求,这篇文章的内容不是什么大路货,也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文,请结合自身需要和认知需求理性看待。头条独家文章,抄袭搬运必究!(如果这篇文章在网易或者其它资讯平台被看到,不用怀疑,就是抄袭搬运)选择大于努力,思维决定层次,是任何时代任何环境下的重要规则。

  1**个,是挑战,也是阻碍:房地产行业风险出清过程中的买卖博弈2021年下半年开始,针对中国房地产行业中的民营房企债务危机和现金流风险的解决,其实就已经被国家提上了日程,开始了多个维度,多种方式的尝试和调解。目的其实不复杂,就是让一路狂奔,野蛮成长,长期通过债务驱动,资金腾挪,已经有明显金融化风险的民营房企,回到低杠杆,低风险的稳健和健康的模式上面来,而且这个过程,还得保证不要产生太大的市场冲击以及有太高的成本。说个大家都听得懂的说法,那就是房地产经济“软着陆”。降杠杆,挤泡沫,去风险的主旋律之下,民营房企土老板们,表现得很不上道,一个个暴雷的暴雷,躺平地躺平,大潮退去,穿裤子的没有几个。这不是揶揄,这也不是嘲讽,不针对房地产来看,各行各业都差不多,利益考验人性这个过程,都不太好看。到了2021年年底,房地产行业的风险已经酝酿到了一个非常关键的临界点:2022年,中国民营房企,将迎来内外债务偿还的高峰,很明显的一个现实,那就是在这一轮调控大环境之下,通过正常的市场回血来实现房企的风险消化,显然是不现实。

  图:2022年地产美元债每月到期情况(单位:亿美元)所以,2021年12月份,国家就开始调动国资背景的国企,央企,放松金融管制,准备下场进行收购民企项目和资产,主动出击,消化风险,出清问题。行内行外,这个消息传得很开,甚至一度有消息传出,已经有配套的金融政策,以支持国企央企并购。但是都2022年了,这些消息传出来,已经有一段时间了,但是至今仍然没有看到国企和央企,在开始大规模的并购行动,他们还在等什么?很现实的来说,不是什么博流量炒情绪的外行自媒体能知道的一个情况就是,不是没有收购,而是这个生意推进遇到了阻碍,说白了,就是谈不拢。两个维度:**个,是现在流动性紧张的房企,比较干净的还没怎么开发的项目,大多都是近两年拿的地,这两年的地,有一个共同的特征,那就是很贵。很多国企一看项目的资料和报价,自己算了个账,发现真是不便宜,即使打折买到手也还要亏损。再压价别人肯定也不干了,不能逼得太狠,否则有趁人之危的嫌疑,这跟拯救民企的政治正确的初衷,还是不吻合的。另一个问题,即使有了并购融资的支持,国企央企并购项目也不敢轻举妄动。因为现在的资金环境,难言有大的放松。销售回款这个层面,不少地方还是管得很紧,有销售没多少回款,这是常态。还有就是开发贷款,现在也没彻底放松,审批很麻烦,而且速度极慢。收了别人项目,投入大量资金,但是没办法很快实现回款,国企再有钱,也不敢去这样赌博。嗯,地主家也没有余粮啊,再加上要收购的对象也都是市场经济里面拼杀经验丰富的老油条,买卖博弈艰难,也就成为必然而然的事情了。在商言商,国企央企的很多态度和做派,也很难顺畅地切入到这样高度市场化的经济博弈中。个中微妙,不多展开。这就造成了房地产经济的问题解决,陷入一种尴尬的僵局之中,而这样的僵局,进一步就成为了中国经济当前的堵点所在:行业风险没有出清,房地产行业就无法成为金融机构顺利放水的端口,土地和房产撬动社会负债的力量,就弱了很多。在这个僵局没有得到疏通和解决以前,中国房地产经济关联的上下游行业,金融票据,基本上都是风险隐患得不到释放的情况。

  2第二个,是风险:2022年,中国经济基本面,是否能够支撑房地产经济?“货币空转”的情况,大家都知道吧?当金融系统和货币管理机构无法在实体经济和现实市场中找到具备确定的货币增值方向以前,就必然会出现的一种经济现象。2021年,中国的货币环境,就出现了非常明显的“空转”情况:社融低于M2,钱只能在银行之间流动,无法进入市场。不是国家货币卡得紧,而是有钱放不出去。这很好地对应了2022年中国房地产所面对的一个风险:那就是经济基本面,是否能够支撑房产和楼市?金融和房地产是伴生的,金融行业天生的高负债行业,房地产天生的高杠杆行业,那么这个杠杆撬动,负债利息,还有开发商利润,最终还是要落到市场购房者头上的,也就是保障房地产经济持续稳定的运行,必须要有外来的增量,为银行收益和开发商利润买单,这个循环才能运转的起来。当很多城市,经济基本面都已经从增量彻底转向了存量的时候,甚至地方政府都已经依赖赤字维系运行的情况下,房地产经济还怎么玩?当然,这里说的不是鹤岗,阜新,个旧这样的萎缩型城市,而是深圳。想不到吧?全国房价风向标,经济特区的深圳,地方政府竟然是赤字状态。从2002年开始到2020年这19年时间,深圳有18年是财政赤字,仅仅只有2013年这一年财政略有盈余。这说明了一个什么问题?地方经济基本面,对于对应城市的股票,也就是房产的支撑,不足了。除了经济发达的,经济基本面收益稳健的城市以外,其实很多城市的房价,都充斥着估值泡沫,也就是金融预期泡沫。这样的泡沫,如果经济增长起来,那么会被经济增量夯实,消化,事实上过去二十几年就是这么实现的,但是对于2022年,很多城市能不能有现实的经济增量,来维系住房价预期泡沫,并且时间换空间的夯实价格呢?客观来说,并不容易,2020年疫情爆发以来,全国超过23个城市发布限跌令,深层次是调控和金融的问题吗?2022年才刚刚开始,会有现实的经济增长稳住房价吗?这是一个好问题。

  3第三个,是难题:备受打击,已经变化的市场预期和信心,拉的回来吗?回到市场层面来看,其实调控时间拉长必然阶段作用,金融也不可能完全绝缘,监管那就更不用说了,2022年中国楼市和房价,最大的难题,其实还是在过去两年,被打压的市场预期和信心,能不能拉回来。经济社会,信心比黄金还重要,现实的情况就是,2021年中国经济下行压力,很多行业和公司,特别是中小微级别的公司,遭遇经济寒冬,不是对楼市房价没有信心,其实是赚钱这件事难度和不确定加大了,对于房子的资产性需求,就被抑制住了。要是各行各业,绝大多数群体好赚钱,工作收入稳定,前景可期,那都不需要针对房地产去刺激,请不要忽视中国人那种深入血脉的成家立业,偏爱房产的情结。房地产行业从业超过16年了,什么喷子键盘侠没见过?只要条件允许,手头宽裕,都逃不掉买房置业的真香定律,是不是很真实?事实上就是,来自于经济大环境的预期和信心,出现了重要的变化。一方面,是疫情对各行各业的持续挤压,持续冲击,很多经济个体就此躺平;另一方面,是处处针对中国的美国,这就糟心了,大国博弈,神仙打架,凡人遭殃,不确定性的存在,对于很多行业,特别是直接赚外汇的出口贸易行业而言,很难有一个稳定的盈利预期保障。金融紧缩,经济收缩,现金为王,成为了当下这个时代,越来越多人对经济环境的清醒认知和共识。参考美国大萧条时期,日本平成萧条过程,别说房地产经济了,绝大多数在经济稳定和上行期的行业都会消失。当然,这已经不是房地产经济层面的经济环境问题,但是能够直接决定房地产经济,楼市和房价,在2022年的走势和运行。2022年,中国经济能一定好起来,能保证实现信心和预期的恢复吗?如果不确定,那对于房价和楼市,同样也就对应了不确定的风险,就这么简单直接。

  写在最后:2022年,可能是最适合刚需上车的一年,不过也仅此而已经济社会,一切问题的根源都是经济问题,很现实的就是,通过以上三个维度的挑战和难题的分析可以看到,其实房地产经济,房价还有楼市的趋势预判,只能算充斥着不确定性迷雾的中国经济2022年一个组成部分而已,对于各行各业,经济个体而言,也是如此。最理想的,当然作为一个中国人来说,当然也是最希望的,是中国经济持续发展,稳定增长,通过增量来解决过往的问题和风险,而不是在存量环境里面,搞什么一鲸落万物生的逻辑。这是良心话,房地产这个行业和经济体系不行了,并不代表和保证消费就能繁荣,制造和实体就能兴旺,但是必然对应房地产这个行业上下游,以及关联的资本市场,陷入萧条。这又对应了多少工作岗位,多少收入,多少家庭,多少经济份额呢?从这个角度来看,结合全世界其他国家和地区的经验和过往表现,中国的房地产经济,只是到了一个瘦身治病的节点,而不是完全退出经济舞台的时刻。当然,到了这样的节点,资产价值,金融程度,就是当前环境和时代所不容的方向,但是对于刚需群体来说,则是攻防互换,市场友好的入市上车阶段。不过也仅限于此,请不要问该不该买哪里的房子,房子还能不能买,房价还会不会涨这样的问题,说实话,一开口,就是指望房子带来资产升值的投机心态。人肚子饿了要吃饭,需要问别人的意见吗?真正的刚需就是,等不得,等不起,现实需要,无关价格,对行情和价值走势没有那么多顾虑和依赖,是不是?总的来说,2022年,中国的房地产市场,对刚需友好,但是对投资不友好,而对于投机,炒作,套利的群体和资金来说,恐怕真正的噩梦和审判,还没有真正的开始,不过也快了。言尽于此,希望能够给在2022年对房产投资,房价行业,楼市供需有想法的朋友,一些高段位的思考启发。

  (根据国家有关部门的最新规定,本文内容和意见仅供参考,不构成任何关于置业,投资等行为的明确建议,入市风险自担。)以上正文,来自@熊猫贝贝小可爱交个敢说真话,会说实话,善于观察的年轻人朋友,可好?原创写作分享不易,如果觉得文章不错,欢迎转发点赞。关注本人实力原创,头条独家,如有抄袭搬运侵权行为,必究!有问题欢迎留言,再不行就私信也行,文明交流,有问必答,谢谢各位。返回搜狐,查看更多

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